Overslaan en naar de inhoud gaan
VIGNERT

De fiscale aspecten van een vakantiewoning als belegging

Ingegeven door de negatieve rente op banktegoeden besluiten steeds meer Nederlanders om te investeren in een vakantiewoning. Het is uiteraard wel verstandig om vooraf goed te checken wat hiervan de fiscale consequenties zijn.

In dit artikel vertellen wij u meer over de fiscale aspecten van een vakantiewoning als belegging en op welke zaken u goed moet letten.

Vakantiewoning belast in box 3

Een vakantiewoning is doorgaans uw tweede woning naast uw hoofdverblijf (de ‘eigen woning’). Uw eigen woning wordt belast in box 1. Uw tweede woning wordt niet belast in box 1, maar in box 3. Het uitgangspunt bij de belastingheffing over de vakantiewoning in box 3 is de WOZ-waarde van de vakantiewoning. De te betalen belasting in box 3 is afhankelijk van de omvang van uw totale vermogen.

Hoe meer vermogen u bezit, hoe hoger het percentage belasting is dat u betaalt. Indien uw vermogen meer bedraagt dan 50.000 euro, of zelfs 100.000 euro in geval van fiscaal partnerschap, betaalt u in 2021 effectief tussen de 0,589 procent en 1,76 procent belasting over de waarde van uw vakantiewoning.

Opbrengst verhuur vakantiewoning onbelast

Naast eventueel eigen gebruik, wilt u met uw vakantiewoning als belegging natuurlijk huuropbrengsten genereren. De huuropbrengsten van een vakantiewoning zijn onbelast. U betaalt namelijk al belasting in box 3 over de omvang van uw vermogen. Hier staat tegenover dat u eventuele kosten die gepaard gaan met de verhuur niet kunt aftrekken. Denk daarbij aan onderhoudskosten, gemeentelijke heffingen en afschrijving.

Vakantiewoning in het buitenland

Een vakantiewoning in het buitenland wordt ook meegenomen in de belastingheffing in box 3. Voor vakantiewoningen in het buitenland bestaat in Nederland geen WOZ-waarde. In dat geval moet u uitgaan van de waarde in het economisch verkeer, ofwel de waarde bij vrije verkoop. Een vakantiewoning in het buitenland wordt daar normaal gesproken ook betrokken in de belastingheffing. Hoe dit precies is vormgegeven, verschilt per land.

Het is verstandig dit vooraf goed uit te (laten) zoeken om niet onaangenaam verrast te worden. Om dubbele belastingheffing te voorkomen, verleent Nederland afhankelijk van het betreffende belastingverdrag meestal wel een vermindering van belastingheffing in de aangifte inkomstenbelasting.

Btw over verhuur

Bij de verhuur van een Nederlandse vakantiewoning moet u rekening houden met de afdracht van btw. Het btw-tarief voor de verhuur van een vakantiewoning is 9 procent. De btw op de kosten die gepaard gaan met de verhuur kunt u terugvragen. Denk daarbij aan btw op de aanschaf en het onderhoud. Hoeveel btw u kunt terugvragen, is afhankelijk van uw eigen gebruik (in procenten) in het jaar van ingebruikname. De aftrek van btw moet wel worden herzien als het gebruik wijzigt in de negen jaren die volgen op het jaar van ingebruikname.

Rekenvoorbeeld: u koopt in 2021 een vakantiewoning voor 121.000 euro (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2021 voor 70 procent verhuurd en voor 30 procent door uzelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (21.000 euro) kunt u dan in 2021 voor 14.700 euro (70 procent) terugvragen bij de Belastingdienst.

De Belastingdienst wil echter dat u gedurende negen jaren bijhoudt wat de verhouding is tussen verhuur en eigen gebruik. Aan het jaar van ingebruikname en de negen daarop volgende jaren rekent u steeds 10 procent van de afgetrokken btw toe (2.100 euro en 1.470 euro).

Stel dat in het derde jaar het gebruik voor belaste omzet 80 procent is en het privégebruik 20 procent. Bij 80 procent belaste omzet hoort een aftrek van 1.680 euro (80 procent x 2.100 euro). U hebt 1.470 euro afgetrokken. Het verschil tussen deze bedragen (210 euro) trekt u in uw laatste btw-aangifte van het jaar alsnog af.

Omzet-gerelateerde vrijstelling van omzetbelasting (OVOB)

Voor kleine ondernemers en beleggers geldt een bijzondere regeling voor de btw; de OVOB. U kunt zich aanmelden voor deze regeling, wanneer uw omzet op jaarbasis minder dan 20.000 euro bedraagt en u Nederlands belastingplichtige bent. Bij deelname hoeft u geen btw in rekening te brengen, kunt u geen btw aftrekken en hoeft u geen btw-aangifte te doen. Dit kan voordelig zijn, indien u naar verhouding veel btw moet afdragen en weinig in aftrek brengt. In sommige gevallen zal u eerder afgetrokken btw moeten herzien, wat nadelige gevolgen met zich meebrengt.

Weten wat voor u verstandig is?

Heeft u vragen of wilt u meer informatie over de fiscale aspecten van een vakantiewoning als belegging? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.

LOGO

Ad Verdoorn regelt al meer dan 25 jaar belastingzaken voor de binnenvaart. In zijn columns behandelt hij fiscale regelingen uit zijn dagelijkse praktijk waarmee binnenvaartschippers hun voordeel kunnen doen.

leaderboard